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违法办证土地再转让致外来投资者“中套”

新闻周刊新闻周刊 2019-01-03 16:17 200

消费日报网讯(记者王儒 刘家成)商人蓝鸿泽来到黔东南州镇远县投资开发房地产,因当地违法办理《国有土地使用证》,致使国有投资存在流失风险,数千万资金陷入难以收回的窘境。
  投资商蓝鸿泽:
  购买已有股权资产却陷入“套路”
  日前,蓝鸿泽向本报反映:“我于2012年经人介绍,通过购买“贵州省黔东南州新鸿基房地产开发有限公司(以下简称新鸿基公司)”全部股权,从而拥有新鸿基公司名下坐落在镇远县羊坪镇燕子岩村的87.43亩土地用于房地产开发。在签订《股权转让协议》时,新鸿基公司原法定代表人雷帮桦拿出镇远县人民政府为新鸿基公司颁发的《国有土地使用权证》和在银行抵押贷款2000余万元的贷款凭据。我对此《国有土地使用证》的真实性深信无疑,在我支付给雷帮桦等人3010万元股权转让款,给镇远县人民政府交完1963万元调整容积率费之后,却从镇远县国土局相关人员处得知新鸿基公司名下的该宗土地来源不合法。”
  蓝鸿泽说:“得知土地不合法后,我不敢再付给雷帮桦股权转让尾款,雷帮桦为此提起民事诉讼,要求我支付股权转让尾款。为保障我的正当权益,我要求镇远县国土资源局撤销其颁发的该宗土地《国有土地使用证》。”
  对于蓝鸿泽反映的情况,记者11月9日赴黔东南州展开调查。
  黔东南州国土资源局:
  该涉事土地取得方式于法无据
  多次违规颁证并变更土地用途
  据了解,蓝鸿泽把在贵州投资的遭遇通过各种途径反馈到贵州省委、贵州省政府、黔东南州委、黔东南州人民政府、黔东南州国土资源局等单位。在贵州省委、贵州省政府领导的关注下,2018年1月9日,黔东南州国土资源局通知蓝鸿泽到州国土局执法支队接受调查。
  2018年5月28日,黔东南州国土资源局书面告知蓝鸿泽:该涉事土地取得方式于法无据,多次违规颁证并变更土地用途,2012年6月获省人民政府批准征收为国有建设用地后,至今仍未按规定进行招标拍卖挂牌出让。黔东南州国土资源局相关文件指出镇远县国土资源局在2010年补办该宗土地出让手续中存在以下问题:
  一、涉事土地在2010年仍然属于集体土地,不具备出让条件(集体土地必须依法征为国有其土地使用权方可出让),
  二、计算土地出让金缴纳标准有误,将自行确定土地使用类型为“出让”的涉事土地而作为“划拨”用地补办出让手续计算补缴金额(只收取评估总额35%),存在不足额收取问题。
  三、该出让合同部分条款违反土地管理相关规定,例如该合同第四条明确规定“本合同项下出让宗地的用途为将旅游用地变更为综合用地用于房地产开发”,而改变土地用途,需报经县人民政府批准。
  四、计算土地出让金缴纳标准的《评估技术报告》部分内容存在明显错误,例如计算征地补偿标准的依据,却参照安顺市征地统一年产值和征地区片综合地价。
  五、该土地出让合同未规定土地使用条件,未载明土地开发利用的相关经济指标(即容积率、建筑密度、绿地率等)。
  六、未见《评估技术报告》备案材料。
  黔东南州人民政府:
  立即撤销为涉事土地所颁发的《国有土地使用证》
  按法律法规整改对涉嫌违法违规违纪人员进行查处
  2018年7月2日,黔东南州人民政府给镇远县人民政府发出“黔东南府函【2018】94号”文件。
  黔东南府函【2018】94号文件载明:通过“组织有关部门调查核实,发现你县‘燕子岩87.43亩’土地存在相关违法违规行为。”
  (一)涉事土地取得方式于法无据。1997年至1998年间,你府在没有报请省人民政府批准的情况下,“征用”羊坪镇燕子岩村87.43亩集体土地,违反了《中华人民共和国土地管理法》第二十五条。随后,在没有进行招标货拍卖的情况下,将燕子岩87.43亩集体土地使用权直接办为“国有土地使用权证”给黔东南燕子岩旅游娱乐有限公司使用,该行为违反了1994年6月30日起实施的《贵州省实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》(省人民政府令第6号)第十五条。
  (二)涉事土地多次违规颁证并变更土地用途。涉事土地1997年至1998年间为黔东南燕子岩旅游娱乐有限公司颁发4本《国有土地使用证》,土地证上载明地类为“荒劣地”。但是2007年8月镇远县国土资源局又直接为黔东南燕子岩旅游娱乐有限公司办理了土地用途变更,由原来的“旅游用地”变更为“城镇混合住宅用地,”并换发4本《国有土地使用证》。该行为违反了自1990年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十八条。2009年11月,黔东南燕子岩旅游娱乐有限公司法人代表雷帮桦、股东彭金江、于香锦、吴增义重新注册登记成立了黔东南新鸿基房地产开发有限公司。2010年4月,镇远县国土资源局与贵州省黔东南州新鸿基房地产开发有限公司补签了《国有土地使用权出让合同》(合同编号:镇远县【2010】01号)并收取黔东南新鸿基房地产开发有限公司人民币155万元。2010年5月镇远县国土资源局再次为黔东南新鸿基房地产开发有限公司办理了土地变更登记手续,颁发3本《国有土地使用证》。2012年6月,镇远县人民政府组织用地报件,为涉事土地办理农用地转用和土地征收手续,获省人民政府批准(黔府用地函【2012】219号、黔府用地函【2012】254号)至此,该涉事土地成为合法的国有建设用地。
  据此,黔东南州人民政府认定,该涉事土地在2012年6月经省人民政府批准征收为国有建设用地前,仍属于集体土地,镇远县人民政府在此之前为该涉事土地颁发的《国有土地使用证》均为无效证件。
  (三)涉事土地获批后仍然未依法办理土地使用权出让手续。该涉事土地2012年6月经省人民政府批准征收为国有建设用地后,2013年4月,镇远县人民政府直接为黔东南新鸿基房地产开发有限公司换发了2本《国有土地使用权证》,而仍然未按法定程序组织土地使用权招标拍卖挂牌出让,违反了《贵州省实施【中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例】办法》第十四条。
  据此,黔东南州人民政府对镇远县人民政府提出整改要求,明确为确保国有资产不流失,维护州招商引资环境,体现政府诚信、公开、公平、公正,责令镇远县人民政府按照有关法律法规立即进行整改,自行纠正存在的错误行政行为:
  一是立即撤销为涉事土地所颁发的《国有土地使用证》,依法收回该涉事土地国有土地使用权。
  二是对与涉事土地相关事宜依法妥善处理,尽快消除矛盾隐患。
  三是依法对涉嫌违法违规违纪人员进行调查处理。
  同时要求镇远县于2018年7月10日前向州人民政府报告处理结果。
  见到这么多文件,当事人蓝鸿泽、张涛感到欣喜:因为不管是黔东南州人民政府,还是黔东南州国土资源局,都对镇远县在涉事土地中的违法违规行为做了明确的定论。但是后出的“镇府呈【2018】46号”文件却让蓝鸿泽、张涛难以理解。
  镇远县人民政府:
  涉事土地证应暂缓撤销 立即撤销存在法律风险
  个案处理导致违法行为全面翻盘 引发负面效应
  2018年7月6日,镇远县人民政府以“镇府呈【2018】46号”文件“镇远县人民政府关于暂缓撤销镇远县燕子岩87.43亩国有土地使用证的请示”,对州政府2018年7月2日关于镇远县“燕子岩87.43亩”土地有关问题进行整改的通知(黔东南府函(2018)94号)文件指出的问题,镇远县认为:涉事土地所颁发的《国有土地使用权证》(即“镇国用(2013)字第12号、镇国用(2013)字第13号”)应暂缓撤销。其主要理由是:
  一、立即撤销该涉事土地的国有土地使用权证,存在法律风险。根据贵州省高级人民法院(2016)黔民初136号《民事裁定书》、(2016)黔执保46号《保全案件结案通知书》,已经对涉事土地进行了查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第二十二条规定:“国土资源部房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”,以及国土资源部令第40号《土地登记办法》第六十九条规定:“对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权,在查封、预查封期间,不得办理土地权利的变更登记货土地抵押权、地役权登记”,故镇远县认为撤销被查封《国有土地使用权证》违反法律、法规规定。如果未经省人民法院同意擅自撤销被查封《国有土地使用权证》,将会承担2396万元的赔偿责任。
  二、立即撤销涉事土地所颁发的国有土地使用权证,存在社会风险。因蓝鸿泽、张涛与雷帮桦、彭金江等人股权转让主要财产是涉事土地所颁发的《国有土地使用权证》,蓝鸿泽、张涛已经实际支付股权转让金3011万元,其股权转让行为已经得到最高人民法院终审判决,确认有效。现如果撤销了该宗土地的土地使用权证,那么蓝鸿泽、张涛很可能会要求雷帮桦等人退还已支付的股权转让金3011万元,尚欠的转让金3109万元也会因涉事土地所颁发的《国有土地使用权证》被撤销得不到履行。这将使雷帮桦等人的利益受到重大损害,雷帮桦等人很可能因此而上访,必将导致新的信访问题和不稳定因素产生。
  三、立即撤销涉事土地所颁发的国有土地使用权证,存在国有资产流失风险。撤销涉事土地所颁发的《国有土地使用权证》,会导致我县可能承担退还或赔偿款约8898.33万元。包括:一是黔东南新鸿基房地产开发有限公司因调整容积率补交的土地出让金1938.33万元;二是赔偿蓝鸿泽、张涛、雷帮桦等人的股权转让金6960万元;三是蓝鸿泽、张涛、雷帮桦等人还可以主张县政府承担银行利息等其他经济损失。这中间除1938.33万元是县政府收取的土地出让金外,超过6960万元的赔偿金及其他经济损失,定会造成国有资产的流失。
  四、立即撤销涉事土地所颁发的国有土地使用权证,将会导致严重的社会影响。在上世纪九十年代的引资大环境下,为加快项目落地建设,类似我县未严格按照程序和规范批地、供地、用地的行为,在各地都应该有发生。若此个案的处理,造成了以往类似行为对象纷纷效仿,进而导致此类现象全面翻盘,必将带来严重的社会负面影响。
  鉴于此,特恳请州人民政府同意我县涉事土地所颁发的《国有土地使用权证》暂缓撤销的请示。待省高级人民法院查封期届满,州中级人民法院执行完毕之后,再行研究撤销涉事土地所颁发的《国有土地使用权证》事宜。
  采访镇远县委宣传部:
  ?正在按照州政府的要求推进
  宣传部代表县委县政府发布消息
  来到镇远县委宣传部,记者见到了宣传部长陈林。记者问:“如何看待‘镇远县人民政府关于暂缓撤销镇远县燕子岩87.43亩国有土地使用证的请示’的文件?”
  陈林:“州人民政府已经做出了具体安排了,我们这项工作正在按州人民政府的要求正在进行办理,我们县里就是这样做的。这件事州纪委已经介入,他们已经问到县级领导了。”
  采访中,镇远县委宣传部一再强调其代表县委、县政府,拒绝协调相关部门接受采访,并表示就算你们去他们也会让你们找宣传部。
  随后,记者赶到镇远县人民政府,说明来意后,政府办公室一李姓工作人员表示:“宣传部刚才通报了,平时我们都是一起开展工作的,以他们通报为准,相关材料他们是掌握的。”
  在镇远县国土资源局,办公室人员表示:“领导在搞会务,很忙,具体什么时候结束我们也不知道。”
  无论是县委宣传部、县政府和县国土资源局,提起燕子岩87.43亩土地或蓝鸿泽几乎无人不知,但对于记者的采访所有的部门都讳莫如深,对具体细节不愿多谈。
  采访完镇远县相关部门后,记者赶到黔东南州委宣传部,外宣办相关领导向记者表示:“州里不便接受采访,国土局及相关部门领导不在。”
  涉案土地证是否应该暂缓撤销?
  黔东南州人民政府和黔东南州国土资源局已经明确指出涉事土地违法,对“镇远县人民政府关于暂缓撤销镇远县燕子岩87.43亩国有土地使用证的请示”的文件(以下简称《请示》)上几点理由,蓝鸿泽、张涛及其辩护律师认为:镇远县政府该《请示》是典型的行政违法,曲解法律法规,混淆视听,并针对《请示》中所列理由提出如下意见;
  一、关于《请示》中要求暂缓撤销的理由之一即立即撤销涉事土地的国有土地使用权证,存在法律风险。他们认为,政府部门纠正错误的行政行为不受法院的限制。撤销土地权证存在的法律风险只有一种情形,那就是土地违法的事实未予查清,而本案土地违法的事实经过合法程序全部查清,且违法数额巨大,情节恶劣。
  镇远县政府认为可能存在法律风险的理由中,引用最高法院、国土部《通知》的相关规定。而这些规定针对的对象是查封的合法取得的土地使用权,而涉事土地的国土证取得根本不合法。且(法发【2004】5号)第二十二条规定的是“不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”,其与《土地登记办法》地六十九条均未包含行政机关依法撤销违法办理的土地使用权证的情形。镇远县政府在此故意曲解法律规定,将国家利益输送给不法利益团体。按照最高法执行工作的相关规定,对于拍卖标的物存在产权争议等问题应中止拍卖程序,对争议土地应不予拍卖。综上,暂缓撤销行为和请示没有法律依据。
  二、关于《请示》中要求暂缓撤销的理由之二即立即撤销涉事土地所颁发的国有土地使用权证,存在社会风险的问题。同时认为,雷帮桦等是否应该得到股权转让款以及能否得到股权转让款,应该根据事实和法律由法院判决确定和执行,这不是镇远县政府应该左右的事情。即使雷帮桦等应该得到该款项,支付款项的义务人是蓝鸿泽等人,用国家的土地拍卖来支付该款项没有法律依据。
  三、关于《请示》中要求暂缓撤销的理由之三即立即撤销涉事土地所颁发的国有土地使用权证,存在国有资产流失风险问题。恰恰相反,如果不立即撤销涉事土地证,土地拍卖后将导致土地不能收归国家,造成国有资产流失。立即撤销涉事土地使用权证,涉事土地及时收归国家,才能避免国有资产的流失。
  四、关于《请示》中要求暂缓撤销的理由之四即立即撤销涉事土地所颁发的国有土地使用权证,将会导致严重的社会影响的问题。依法行政,有错必究,执政为民,是对行政机关的基本要求,也是行政机关取信于民的关键,只有这样,才能提高政府的公信力。
  对于此宗纠纷,本网将持续跟踪。来源:

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